Kopers en verkopers belanden vaker in een juridisch conflict na de aankoop van een woning. Stichting Achmea Rechtsbijstand ziet in 2025 een recordaantal meldingen en wijst op de krapte op de woningmarkt.

In Nederland nemen conflicten rond de koop en verkoop van woningen toe. Stichting Achmea Rechtsbijstand meldt dat er in 2025 ruim 3.600 meldingen binnenkwamen over geschillen tussen kopers en verkopers. Dat is volgens de organisatie ruim 14 procent meer dan in 2024 en zelfs hoger dan het niveau tijdens de eerdere piekperiode rond 2021.

Krapte dwingt tot snelle keuzes

Volgens Achmea Rechtsbijstand zorgt de aanhoudende krapte ervoor dat kopers onder druk komen te staan. Die druk kan ertoe leiden dat mensen sneller beslissingen nemen en minder zekerheden inbouwen. Achmea ziet bijvoorbeeld dat kopers soms afzien van belangrijke contractuele voorbehouden, met een groter risico op problemen achteraf.

De organisatie zegt dat het regelmatig voorkomt dat kopers al na één bezichtiging een bod doen, uit angst om mis te grijpen. Daardoor accepteren zij volgens Achmea sneller risico’s, zonder de gevolgen goed te overzien. Wanneer een woning maar één keer is bekeken, is de kans groter dat kopers gebreken missen of de staat van het huis niet volledig inschatten.

Verborgen gebreken en financieringsvoorbehoud

Veel geschillen gaan volgens Achmea Rechtsbijstand over verborgen gebreken en de onverwachte kosten die daarmee kunnen samenhangen. Daarnaast ontstaan er discussies rond het financieringsvoorbehoud, bijvoorbeeld als zo’n voorbehoud ontbreekt of als documenten niet op tijd worden aangeleverd bij een adviseur, waardoor het lastiger wordt om er tijdig een beroep op te doen.

Wat deze conflicten extra ingewikkeld maakt, is dat ze vaak pas oplaaien op een moment dat terugdraaien niet meer kan. Als de koopovereenkomst eenmaal is getekend of de woning al is overgedragen, zitten partijen vast aan afspraken die achteraf ongunstig kunnen uitpakken. Achmea wijst erop dat dit niet alleen tot juridische discussies leidt, maar ook tot spanning en stress, omdat procedures lang kunnen duren en kosten kunnen oplopen.

Overbieders en starters kwetsbaar

Rechtsbijstandsverzekeraar ARAG herkent het beeld van een overspannen woningmarkt, maar zegt over 2025 geen duidelijke toename te zien in het aantal zaken: 1505 tegenover 1502 een jaar eerder. Omdat er in 2025 meer woningen werden verkocht, spreekt ARAG relatief gezien zelfs van een lichte afname van het aantal geschillen per verkochte woning.

Beide verzekeraars wijzen wel naar dezelfde risicofactoren: structureel overbieden, korte bezichtigingen en het regelmatig overslaan van aankoopkeuringen. ARAG stelt dat kopers die fors overbieden vaak minder financiële reserves overhouden. Een tegenvaller van enkele duizenden euro’s, bijvoorbeeld door een gebrek, kan dan zwaarder drukken en eerder aanleiding zijn om het conflict juridisch uit te vechten. Ook starters noemt Achmea extra kwetsbaar, onder meer door een kleinere buffer en minder inzicht in rechten en plichten.